一、修订背景

近年来，房地产市场发展变化较大，“保交楼”任务非常繁重，尤其是恒大项目、碧桂园项目相继引起的社会问题，负面影响很大。为确保预售资金用于项目建设，使项目能够顺利交付使用，维护消费者合法权益，其管理措施之一就是需要进一步强化预售资金监管。

自2022年5月《十堰市新建商品房预售资金监管实施细则》（试行）（十建字[2022]16号）颁布后，对加强我市房地产市场监管、促进房地产市场平稳健康发展、维护消费者合法权益等发挥了重要作用。经过近一年的工作实践，原《实施细则》存在的弊端也逐步凸现，主要表现在：一是监管资金的拨付按照“开发项目取得预售许可至项目网签面积及在建工程抵押面积合计低于项目批准预售面积70％”的条件设定，不符合项目建设实际。二是监管资金拨付节点与拨付额度未设定限制条件，使资金监管流于形式，实际意义不大。不仅审批工作量特别大，难以管控，而且工作效率低下。三是监管留存资金量过小，难以达到保交付和防烂尾的目的。按280元/平方米标准留存的资金量严重偏小，一旦项目建设出现问题，留存资金根本无法满足项目建设的资金需求。四是相关单位和部门的职责不明确，在实际工作中还存在相互推诿的现象。

对《实施细则》进行修改，一是贯彻国家、省、市有关政策文件精神的需要。二是适应我市房地产市场发展新形势的需要。三是通过制定符合实际的预售资金监管办法，促进房地产市场健康发展的需要。

鉴于以上因素，修订《实施细则》，切实加强预售资金监管力度，使留存监管资金满足项目建设需求就尤显重要。基于此，监管机构组织力量对《实施细则》进行了修订完善。

二、修订过程

在《实施细则》修订工作上，监管机构成立了工作专班，一方面对前阶段资金监管工作进行了总结分析，对原《实施细则》存在的问题进行了深入细致的研讨，找出了主要症结，厘清了修订思路与重点。二是认真研究学习了武汉市、宜昌市等城市资金监管的政策文件，吸收借鉴了其成功经验与做法。三是分别组织召开了座谈会，充分征求社会各方面的意见建议。在修订阶段，分别组织房地产开发企业负责人、金融机构负责人参加的座谈会，使修订后的监管政策与监管措施更加符合工作实际，更具可操作性。四是在初稿完成后，市住建局党组进行了专题研究，根据党组会意见进行了进一步修改完善。五是在修改完善后将《实施细则》修订情况报请市政府进行了审阅，并得到市政府审核同意。

三、目的、任务、要求与适用范围

本次修订的主要目的与任务是：既要确保监管资金能够满足后续工程建设资金需求，使项目顺利竣工交付使用，防止房地产项目出现“烂尾”现象，又要简化资金申请使用审核程序，便于企业根据工程进度及时申请使用资金。因此，合理确定留存资金额度、简化资金拨付使用环节与拨付流程等尤显重要。修订专班在充分调研的基础上，借鉴了武汉市、宜昌市等城市的成功经验，在修订时重点对留存资金规模、申请使用环节与使用比例、部门监管职责与处罚措施等内容进行了修改完善。

修订要求：严格执行国家和省有关政策文件要求，充分考虑我市房地产市场发展实际，修正原《实施细则》存在的弊端，以规范和促进我市房地产市场平稳健康发展，切实维护消费者合法权益。

适用范围：十堰城区范围内办理预售许可的新建商品房项目，均纳入监管范围。

四、主要内容与措施

一是进一步明确了各部门的职责。十堰市住房和城乡建设局是十堰城区新建商品房预售资金监管的主管部门，十堰市房屋产权交易中心负责商品房预售资金监管的日常工作，中国人民银行十堰市分行、国家金融监督管理总局十堰监管分局、十堰住房公积金中心和各商业银行按照职责做好资金监管的相关工作。

二是确定了监管范围。凡在十堰城区（不含郧阳区，下同）办理预售许可的新建商品房项目，均应接受预售资金监管，商品房预售款项必须存入监管账户。

三是明确监管账户内的资金分为重点监管资金和非重点监管资金，重点监管资金是指监管账户内可满足项目竣工交付所需要的工程建设资金，主要用于支付项目工程建设和设施设备采购费用，包括项目建筑主体、消防、供水、供电、供暖、燃气、绿化等配套工程建设相关的支出，不得用于支付其他借（贷）款本息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及房地产开发企业员工工资等。非重点监管资金是指重点监管资金以外进入监管账户的资金，非重点监管资金优先用于本项目借（贷）款本息、土地价款、罚金、缴纳税费、营销费用及房地产开发企业员工工资等。

四是合理确定了资金监管额度。按预售许可楼栋对应的施工许可面积乘以城区上年度商品房项目工程（包括建筑主体工程、安装工程、小区市政配套与绿化景观工程等）综合平均造价确定。城区上年度商品房项目工程综合平均造价由主管部门委托第三方造价审计机构核定。

五是明确了重点监管资金拨付环节。根据工程建设进度拨付资金，按建筑主体施工阶段、建筑主体结构封顶阶段、建筑主体结构验收阶段、项目五方责任主体竣工验收阶段、项目联合验收阶段、不动产初始登记阶段6个阶段拨付，拨付比例分别为30％、45％、60％、80％、95％和100％。

六是确定了违规行为的处理措施。房地产开发企业存在未按规定将商品房买卖合同全部购房款交存到监管账户的、未按规定使用重点监管资金的、未按规定提供真实的申请资料办理新建商品房预售资金监管相关手续的、以收取其他款项为名，或变相逃避监管、违规挪用或抽调资金等行为的，一经查实，由主管部门责令其限期改正，并可采取商品房网签备案、监管资金使用审核、预售许可审批等管控措施。逾期不改的，由主管部门按照有关规定予以处理，同时记入房地产开发企业信用信息档案，向社会公示。监管银行不认真履行监管义务，违反合作协议、四方协议及本细则相关规定的；商业银行未将按揭贷款直接发放至商品房买卖合同注明的监管账户的，监管机构可取消其监管银行资格，由中国人民银行十堰市分行、国家金融监督管理总局十堰监管分局按相关规定进行处理。各部门和单位工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规予以处理。

七是确定了《实施细则》出台前处于监管状态项目的处理办法。即根据工程项目建设节点，按照本细则要求进行资金留存和拨付使用。

五、新旧政策的主要差异

一是新政策进一步明确了各部门职责，重点明确了房地产市场主管部门、监管机构、人民银行、银监局、公积金中心、商业银行（监管银行）的工作职责与工作协调机制，避免了相互推诿等现象的发生。

二是调整的监管资金留存标准。旧政策是按280元/平方米的标准留存监管资金，主要弊病是留存资金根本无法满足项目后期建设需要。新政策充分考虑我市房地产项目实际，通过借鉴外地成功经验，将监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金，非重点监管资金无需审批，企业可直接使用，重点监管资金按预售许可楼栋对应的施工许可面积乘以城区上年度商品房项目工程综合平均造价确定。综合平均造价由第三方造价审计机构核定。主要优点是重点监管资金可满足项目后期建设的资金需求，能确保房屋竣工交付使用。

三是资金拨付节点不同。旧政策是按“开发项目取得预售许可至项目网签面积及在建工程抵押面积合计低于项目批准预售面积70％”的条件设定资金拨付节点，与项目建设资金实际投入不吻合。新政策规定了六个拨付节点，即建筑主体施工阶段、建筑主体结构封顶阶段、建筑主体结构验收阶段、五方责任主体竣工验收阶段、联合验收阶段和不动产初始登记阶段，同时规定了每个节点的资金拨付比例，拨付节点与拨付比例更符合我市房地产项目建设实际，能真正起到监管的作用。新政策同时增加了因不可抗因素、突发事件、社会维稳等资金拨付的监管措施。

四是新政策增加了违规行为的处理措施。主要违规行为有：未将购房款全部交存到监管账号的、未按规定使用重点监管资金的、未按规定提供真实有效资料办理监管手续的、逃避监管、违规挪用或抽调监管资金的。处理措施有：采取网签备案、监管资金使用审核、预售许可审批等管控措施，逾期不改的，作为不良记录计入企业信用档案。

五是新政策增加了限制措施，即集团公司在我市城区设立分（子）公司的企业，在预售商品房交付使用前，严禁集团公司抽调监管资金。