为加强对十堰市住宅专项维修资金（以下简称维修资金）的使用管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，进一步提高我市维修资金法制化管理水平，住建局于2023年6月份启动了《十堰市住宅专项维修资金管理实施细则》（以下简称细则）的起草工作，目前已形成（征求意见稿）。现将相关情况说明如下：

一、起草背景

《住宅专项维修资金管理办法》（住建部、财政部令第165号）2008开始执行以来，十堰市未出台住宅专项维修资金管理的地方规范性文件。为解决维修资金归集代收风险、增值收益分配业主利益最大化、使用效率低、充分发挥基层党组织监督作用等问题，根据《中华人民共和国民法典》、国务院办公厅《关于恢复和扩大消费措施》（国办函〔2023〕70号）、《住宅专项维修资金管理办法》（住建部、财政部令第165号）、住建部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规﹝2020﹞10号）、《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规和有关规定，并参考武汉市、常州市、南阳市、荆门市等地办法，市住建局起草了《十堰市住宅专项维修资金管理实施细则》（草拟稿）。

二、起草过程

（一）调研阶段

前期以实地调查、座谈等方式向小区业委会、街道办事处、社区代表及部分物业企业相关负责人了解本市维修资金在使用管理工作中存在的主要问题及建议。

住建局会同市财政局、司法局考察学习常州市、南阳市、荆门市等经验做法。

（二）起草阶段

总结了前期调研成果，结合日常管理工作，以问题为导向，借鉴国内先进城市维修资金管理经验做法，6月底完成了《细则》（草拟稿），经起草工作小组多次进行论证，7月至8月上旬经市住建局律师团队湖北武当律师事务所合法性审查意见形成（征求意见稿）。

三、主要内容及说明

《细则》分七章共有二十二条：

（一）总则。主要明确《细则》的制定依据、适用范围、相关定义、基本原则和管理职责。

（二）交存。主要规定维修资金交存的范围、标准、方式、时间节点，账户余额不足30%续交措施等。

1、交存范围及标准。明确了十堰市中心城区维修资金首期交存标准：多层(7层以下，含7层）每平方米45元；小高层（8层以上，含8层）、高层和带电梯的多层每平方米60元（含地下车位、库）。

2.交存时间及方式。购房人应当在办理《商品房买卖合同》备案确认手续前，直接将维修资金存入维修资金专户，开发建设单位等不得强制代收购房人的维修资金。

3.未出售房屋交存要求。对于已竣工但尚未售出及未交付购买人的房屋首期维修资金，在办理不动产首次登记前由开发建设单位作为业主先行交存，再由开发建设单位在房屋售出或交付时向购买人收回已交存的维修资金。

4.续交方式及措施。业主分户账维修资金余额不足首期专项维修资金的30%时，业主应当续交。续交方式、标准等具体事项，由全体业主在维修资金管理规约中约定；未建立维修资金管理规约的由业主委员会拟订续交方案，经业主大会表决同意；未成立业主委员会的由所在街道办事处、镇（乡）人民政府的指导下拟订续交方案，经业主大会表决同意后实施。

（三）使用条件

1.维修资金专款专用。维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

2.明确了保修期限。按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等规定。屋面防水工程和外墙面的防渗漏，为５年；供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年；其他相关项目的保修期按合同约定期限。

3.发挥基层党建引领。充分发挥基层党建引领协调运行机制、积极参与、组织协调、强化监督，形成社区治理合力。

4.使用原则。明确维修资金的使用方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。受益人为本栋业主的，由本栋业主进行表决；受益人为本单元业主的，由本单元业主表决。灵活利用现代通信网络技术，提高维修资金表决效率，最大限度方便业主对维修事项作出决策。

5.业主表决。根据《中华人民共和国民法典》第278条规定：使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（四）使用分摊

1.商品房分摊。商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

2.尚未出售的房屋分摊。住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

（五）使用申请

1.明确申请主体。依法成立业主委员会的，由业主委员会作为申请主体；尚未产生业主委员会的，由社区居（村）委会作为申请主体。

2.明确正常使用和紧急维修条件。维修资金的使用分为正常使用程序和紧急维修程序，因供水、排水、消防、电梯、屋顶渗水、户外墙面脱落等危及房屋或人身安全、民生保障等紧急情况需要立即进行维修的，除电梯、消防紧急维修项目由电梯检验机构、消防救援机构出具鉴定报告或整改文书外，其余由县（市、区）住房和城乡建设局、街道办事处（乡镇）、相关专业（机构）单位出具鉴定意见或证明材料后，可按有关规定动用维修资金开展紧急维修；其他情况按正常使用程序开展维修。

3.明确正常使用和紧急维修流程。正常使用采取线上和线下表决方式相结合，仅预算表决，决算公示。紧急维修，仅公示，不表决。

（六）其他规定

1.提倡审价和监理全程监督。一是一般单项维修工程造价在三万元（含）以上的，提倡委托工程造价咨询机构对造价审计进行全程监督；二是一般单项维修工程造价在三十万元（含）以上的，提倡委托监理公司实施监理；三是一般单项维修工程造价在五十万元（含）以上的，提倡采取招标投标方式选择施工单位；四是明确审价、监理和招标费用列入施工合同。

2.探索维修资金购买电梯安全责任保险。

3.明确维修资金所有者利益最大化。增值收益每年分配一次，按1.5%利率计息方式分配到业主户门号，转存入维修资金滚存使用。

4.发挥维修资金作用。除分配到业主户门号以外的维修资金增值资金，根据国务院办公厅《关于恢复和扩大消费措施》（国办函〔2023〕70号）规定，进一步发挥维修资金在老旧小区改造、老旧住宅电梯更新改造和危及房屋或人身安全、民生保障等紧急情况中的作用；   

5.经费保障。维修资金管理部门管理费用，经市财政部门核批在年度预算内安排，从住宅专项维修资金增值收益中列支，并与维修资金专户分账核算。

（七）附则。明确《细则》实施时间和有效期限。